限界マンションについて

　更新日／２０１９（平成３１→５．１令和改元）年７月５日　

　ここで、｢限界マンションについて｣検討しておきます。

　２０１８(平成３０)．１．２５日

【限界マンションについて】
　週刊現代2016年12月24日号｢【戦慄のルポ】いま全国の「限界マンション」で起きていること｣参照。
　築40年超のAマンション＝「スラム化マンション」。管理組合の機能が麻痺。共用部の電気代の支払いが止まる。エレベーターは動かなくなる。屋上の貯水タンクへの水の供給が停止する。住民の過半が出ていってしまう。浮浪者や不審者のたまり場となり荒れに荒れる。不審火による火災が発生する。全焼した部屋が丸焦げのまま放置されている。白骨化した変死体が発見される。外壁は一面がペンキの落書きだらけ。混乱に乗じて暴力団事務所が入居する。屋上にはゴミが散乱している。今後、こうした管理不全による「スラム化マンション」が、日本全国で急増する可能性が高い。 現在、全国のマンションのうち、世帯主の年齢が６０歳以上のものは約５割を占め、マンション住民の高齢化が急速に進行している。昔は子供もいたが今は年寄りばかり。孤独死する者が多い。自治会の役員のなり手が少ない。そのうち運営が成り立たなくなる。壁にひび割れが目立ち、バルコニーの手すりのまわりのコンクリートは崩れ、いつ手すりが外れて人が転落してもおかしくない状態のマンション。給排水の高圧洗浄ができなかったところでは水が詰まるようになる。屋上にある受水槽の清掃もしておらず、水質検査が必要なのだ費用がない。料理で使った油が排水口に詰まり排水管の中で固まる。そのうち下水も詰まって汚物が逆流し、お風呂場に溢れるようになる。配管にひびが入り、ガス漏れが発生する。「限界マンション」の現実は、決して他人事ではない。

　｢限界マンション｣などの著書がある富士通総研の米山秀隆氏が言う。
　「マンションには2つの『老い』があります。建物と、居住者(部屋の持ち主)の高齢化です。この老いの過程で、空室化や賃貸化が急速に進み、維持管理や建て替え対応が難しくなっていく。こうして管理不全の状態になった分譲マンションがいつからか『限界マンション』と呼ばれるようになりました。日本に分譲マンションが登場したのは、'50年代の終わり頃で、高度成長期にはさらに増加した。そうした初期のマンションは、現在、築年数で50年から60年を迎えています。管理組合が存在しないところも多く、いつしか日常的な管理すら行われなくなり、あらゆるところに不具合が出ている。『いまにも倒壊しそう』というほどの例は、都内ではまだありませんが、今後20年でどんどん増えていくでしょう」。
　１９８１年６月以前に建設された旧耐震マンション(築３５年以上)と、そのさらに前の１９７１年以前に建てられた旧々耐震マンション(築４５年以上)。日本全国で、旧耐震は約１０６万戸、旧々耐震は約１８万個が現存している。両者を合わせた数は多い順に東京、神奈川、大阪、千葉、兵庫、埼玉、愛知。東京には旧耐震が３６万戸、旧々耐震が７万戸現存する。世田谷区や渋谷区、港区、新宿区など人気住宅地とされる地域に多い。都下に目を移せば多摩ニュータウンに代表される大規模団地を抱える多摩市や八王子市、町田市に多く残る。

　老朽化したマンションの不利益を被るのは、当該マンションの住民たちだけではない。マンションの外壁コンクリートが剥がれて歩道への落下事故が全国各地で起こっている。２００９年、沖縄県浦添市の住宅街にある築３５年(当時)の老朽化マンションで、長さ約１５メートルの廊下が崩落する事故が起きている。管理組合がきちんと機能し、定期的な検査や保全が行われていれば事前に対策の打てた事故だった。こうした管理組合の機能不全に加えて、外国人の賃貸利用者増加が「スラム化」に拍車をかけるケースもある。

【】