市街化調整区域内の店舗付住宅の用途変更について

　更新日／２０１７（平成２９）．７．１７日

　ここは｢市街化調整区域内の店舗付住宅の用途変更について｣コーナーです。

　２０１２．０８．２４日

　市街化調整区域の用途変更について。市街化調整区域の建前からすると、用途変更には厳しい制限が課されている。一般住宅が認められているのは市街化区域の線引きが行われる以前からそこに住宅があったものに対しては既得権として許されている。その既得権を以て許された一般住宅の場合、以前は取壊したが最後、再建が不可能だったが、緩和傾向にある。
　建築物の建築等を行う目的で区画形質の変更を行う場合、開発許可(都市計画法29条)を要するが、市街化調整区域に限り、区画形質の変更がなくても、新築、改築、用途変更を行うだけで建築許可を要する(同法42条、43条)。この用途変更につき、用途自体の変更を行う場合はもちろんですが、以下の判断基準により、居住者の変更があるだけでも用途変更に当たり、建築許可を要する。

　住者の変更
　市街化調整区域には、属人性のある建築物と属人性のない建築物の2通りの建築物が存在します。前者は、農家住宅、分家住宅等、農家だから建築出来た等、当初の許可(又は許可不要の判断)につき人に着眼してなされたものであり、後者は既存宅地確認制度(H18.5.17限りで廃止)により建築した建築物や、法34条11号に基づき条例指定区域内に建築した建築物等が該当します(但し、当初建築が既存宅地による場合の居住者の変更は都道府県等ごとに取扱いが違いますし、11号も一概には言えません。あくまで一般論です)。ざくっと言えば、後者はサラリーマンでも住める一般住宅という意味です。

　役所は一般論を聞かれれば、居住者の変更には建築許可(用途変更許可)を要すると答えますが、個別具体的に見ると、当初建築の経緯に左右される。最近は、適法に一定期間利用した建築物は建築許可(用途変更許可)を経ることにより、属人性が解除され、一般住宅になる基準を持つ都道府県等がある(平成14年の開発許可制度運用指針改正に伴う)。この用途変更を認めるか否かが開発審査会での最大の論点になる。

【市街化調整区域内の開発・建築行為について】
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　市街化調整区域内の開発・建築行為について
　市街化調整区域内においては、原則として、開発行為や建築行為はできない事とされています。しかしながら、開発許可適用除外並びに都市計画法第３４条各号のいずれかに該当すると認められる場合は、開発行為（建築行為）を行うことができます。主な項目は次の通りです。
　都市計画法第３４条第１号 ー

　主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為。 
　都市計画法第３４条第２号

　市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為。 　
　都市計画法第３４条第４号

　農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で都市計画法第２９条第１項第２号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第一種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為。 
　都市計画法第３４条第６号

　都道府県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となつて助成する中小企業者の行う他の事業者との連携若しくは事業の共同化又は中小企業の集積の活性化に寄与する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為。
  • 都市計画法第３４条第７号
    • 市街化調整区域内において現に工業の用に供されている工場施設における事業と密接な関連を有する事業の用に供する建築物又は第一種特定工作物で、これらの事業活動の効率化を図るため市街化調整区域内において建築し、又は建設することが必要なものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為。
  • 都市計画法第３４条第８号
    • 政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物又は第一種特定工作物で、市街化区域内において建築し、又は建設することが不適当なものとして政令で定めるものの建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為。  
  • 都市計画法第３４条第９号
    • 前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為。  
  • 都市計画法第３４条第１１号
    • 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね５０以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、市の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として市の条例で定めるものに該当しないもの。
  • 都市計画法第３４条第１２号
    • 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、市の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの。
  • 都市計画法第３４条第１３号
    • 区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して６月以内に国土交通省令で定める事項を市長に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為（政令で定める期間内に行うものに限る。） 
  • 都市計画法第３４条第１４号
    • 前各号に掲げるもののほか、市長が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

※ 上記、都市計画法第３４条第１４号の規定は、都市計画法第３４条１号から第１３号までのいずれの規定にも該当しない開発（建築）行為について、個別具体的にその目的、位置、規模等を総合的に検討し、周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為について、奈良市開発審査会の議を経て許可します。ただし、都市計画法第３４条第１４号に該当すると考えられる基準は下記の項目のとおりで、既に開発審査会の議を経ております。 

　■ 都市計画法第３４条第１４号にかかる奈良市開発審査会の議を経た基準  

  1. 農家の二、三男等の分家住宅  

  2. 旧住宅地造成法における開発行為

  3. 土地区画整理事業施行区域内における開発行為

  4. 開発完了地における再開発  

  5. 既存建築物の改築等に伴う形質の変更

  6. 既存宅地開発　　（廃止）

  7. 計画内容の変更

  8. 収用対象事業等の施行による代替建築物等

  9. 既存建築物の建替等

  10. 寺社仏閣及び納骨堂

  11. 公害等の整備改善関係

  12. 住環境の整備改善関係 

  13. 既存工場の事業の質的改善

  14. 既存工場の用途変更　（廃止  21へ移行）

  15. 大規模な流通業務施設

  16. 介護老人保健施設

  17. 看護師等の寮

  18. １ヘクタール未満の運動・レジャー施設又は墓地に係る併設建築物

  19. 属人性に係る用途変更

  20. 有料老人ホーム

  21. 既存建築物の用途変更による再活用

  22. 市街化調整区域内における位置指定道路区域内の宅地等における建築物の新築

  23. 社会福祉施設

  24. 医療施設 

  25. 長屋住宅を建築する目的で旧都市計画法第43条第1項第6号の規定による既存宅地の確認を受けた土地において、自己の居住の用に供する一戸建住宅への建替えを目的とする開発行為等の取扱い

  26. 調剤薬局

  27. 世帯分離のための住宅 

 　このページのお問い合わせ先

　都市整備部 開発指導課
　電話番号：0742-34-5237
　Fax番号：0742-34-4829

【市街化調整区域内の建築物の用途変更について】
　更新日：平成27年4月3日の大阪府の｢都市計画法施行令第36条第1項第3号ホ（市街化調整区域内の建築物の用途変更について）に関する判断基準 ｣。
　第1（目的）
　この基準は、都市計画法(以下「法」という。) 施行令 (以下「令」という。) 第36条第1項第3号ホ（建築物の用途変更）の判断について必要な事項を定め、もって適正な運用を図ることを目的とする。
　第2（定義）
　この基準にいう「用途変更」とは、次の各号のいずれかに該当する場合をいう。
（１） 　建築物自体の用途に変更が生じるもののうち、別表（ロ）欄に掲げる用途を変更する場合。ただし、次のいずれかに該当する場合は除く。
ア 　別表（ロ）欄に係る変更のうち、市街化調整区域に関する都市計画の決定（以下「線引き」いう。）の際現に存する共同住宅、寄宿舎、寮、長屋、又は兼用住宅（以下共同住宅等という）を一戸建専用住宅又は第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅（建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第130条の３に規定する住宅をいう。以下「一戸建専用住宅等」という。）とする場合
イ 　線引き後、適法に建築されたもので築後20年以上経過した共同住宅等を一戸建専用住宅等とする場合
（２） 　建築物自体の用途に変更が生じるもののうち、別表（イ）欄に掲げる医療施設・社会福祉施設で、同表（ロ）欄の変更が次のアからウのいずれかに該当する場合。
ア 　医療施設、社会福祉施設（Ａ）、社会福祉施設（Ｂ）間の変更
イ 　医療施設及び社会福祉施設（Ａ）中、異なる根拠法令への変更
ウ 　医療施設及び社会福祉施設（Ａ）中、根拠法令が同じ場合で、通所系施設から入所系施設への変更
（３） 　法第４３条の許可を受けた建築物の用途（適格要件を含む。）を変更する場合
（４） 　建築物自体の用途に変更が生じないもので、次のいずれかに該当する建築物について、当該建築物を建築した者（以下「従前建築主」という。）以外の者が建替え又は増築を行う場合
ア 法第29条第1項第2号に該当し建築された農家住宅
イ 法第34条第13号に該当し建築された自己用建築物
ウ 法第34条第14号又は令第36条第1項第3号ホに該当し建築された自己用建築物（提案基準2、3、5、8、9、又は16、その他一般案件で適格要件を必要とするものに限る。）ただし、次のいずれかに該当する場合は除く。
a 従前建築主の死亡に伴い相続した者又はその者から譲渡により取得した者が行う場合
b 従前建築主からの贈与（贈与予定も含む。この場合、三親等以内に限る。）により取得した者が行う場合
c 当該建築物が、従前建築主の負債の返済に伴う競売により落札した者又はその者から譲渡により取得した者が行う場合
　第３（運用原則）
１ 　この基準は、法の基本理念及び市街化調整区域設定の趣旨にかんがみ、申請に係る建築物の用途変更を市街化調整区域内で行うことが必要、かつ、やむを得ないと認められる場合に限り適用する。
２ 　前項の建築物の用途変更は、他法令に支障があるものであってはならない。
３ 　第1項の建築物の用途変更は、当該建築物の所在する市町村及び府の土地利用計画等に支障をきたすものであってはならない。
４ 　第１項の建築物の用途変更によって騒音、振動等の発生が予想されるときは、法令に定める基準を満足させるものでなければならない。
　第４（市街化の促進性）
１ 　令第36条第1項第3号ホに規定する「周辺における市街化を促進するおそれがない」とは、次の各号のいずれにも該当するものをいう。
⑴ 　建築物の用途変更をすることにより、当該建築物の周辺において新たな公共公益施設の需要が誘発されないこと。
⑵ 　建築物の用途変更をすることにより、周辺に市街地的土地利用が誘発される等大きな変化がもたらされないこと。
⑶ 　建築物の用途変更の後の営業活動又は建築物の利用度が従前のものと比較して同程度のものであること。
２ 　前項各号に掲げる事項は、次の各号に掲げる事項を総合的に勘案して判断するものとする。
(1) 　建築物を使用する人員が従前に比較して大きく増加しないこと。
(2) 　用途変更に伴い新たな公共公益的施設の増加、又は増強を必要としないこと。
(3) 　用途変更に伴い人員等の輸送のための交通施設を設け、又は増加させる必要がないこと。
(4) 　用途変更後は従前に比較して車輌等による搬入、及び搬出の回数が大きく増加しないこと。
　第５（市街化区域内に建築することの困難性又は不適当性）　
１ 　令第36条第1項第3号ホに規定する建築物の用途変更で「市街化区域内において建築することが困難又は著しく不適当」とは、次の各号のいずれかに該当するものをいう。
(1) 　建築物の用途からみて、市街化区域内に立地することが他法令等により判断して著しく困難又は不適当であること。
(2) 　市街化調整区域に建築物を所有し、又は利用する権利を有しており、新たに市街化区域内に建築物を取得することが経済的に困難であること。
(3) 　日常生活及び経済取引の態様及び範囲から判断して、当該建築物以外のものを利用することが困難であること。
２ 　前項の規定は、次に掲げる事項を総合的に勘案し、判断するものとする。
⑴ 　目的及び対象
⑵ 　生活圏又は取引圏
⑶ 　距離的条件
　（附則）
　この基準は、平成23年2月1日から施行する。

別　表

区分

例示

（イ）

（ロ）

（ハ）
住宅 住　　宅（A） 一戸建専用住宅、第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅
住　　宅（B） 共同住宅、寄宿舎、寮、長屋
兼用住宅 第一種低層住居専用地域内に建築することができる兼用住宅を除く兼用住宅
学校施設Ａ※（略）
学校施設Ｂ※（略）
医療施設・社会福祉施設
医療施設 医療法 通所系施設 診療所、助産所
入所系施設 病院
介護保険法 通所系施設 短期入所療養介護、通所リハビリテーション
入所系施設 介護老人保健施設

社会福祉施設(A)

 老人福祉法 通所系施設 老人デイサービスセンター、認知症対応型老人共同生活援助事業所、老人短期入所施設
入所系施設 特別養護老人ホーム
障害者自立支援法
(・身体障害者福祉法)
(・知的障害者福祉法)
(・精神保健及び精神障害者福祉に関する法律)		 通所系施設 障害者自立支援法第5条に基づく障害福祉サービス事業を行う施設（入所系を除いたもので、福祉部局が周辺住民のために必要と認めたものに限る）
入所系施設 障害者支援施設

児童福祉法

 通所系施設 知的障害児通園施設
入所系施設 知的障害児施設
生活保護法 入所系施設 救護施設、更正施設、医療保護施設
母子及び寡婦福祉法 通所系施設 母子休養ホーム
入所系施設 母子福祉センター
売春防止法 入所系施設 婦人保護施設
社会福祉施設(B)    （入所系施設） 有料老人ホーム（介護等サービス付き高齢者向け住宅を含む）
公益施設（略）
宗教施設（略）
商業施設 ※ 日用サービス店舗 理容店、美容院、クリーニング店、公衆浴場、はり・灸・あんま店
物品販売店舗
飲食店
歓楽施設※（略）
宿泊施設※（略）
運動施設※（略）
観光施設※（略）
事務所・倉庫等※（略）
農林漁業施設※（略）
鉱工業施設 ※（略）
特殊都市施設※（略）
※商業施設、事務所・倉庫等、鉱工業施設については、自己用住宅が付属するもの（住宅部分の床面積は、延床面積の1/2未満であること。）を含む。
別添
区分
（ロ）
工場（略）

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　住宅まちづくり部　建築指導室審査指導課　開発許可グループ