| 認知症者との不動産取引について |
更新日／２０１９（令和元）．７．２６日
| 【認知症者との不動産取引について】 |
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認知症の高齢者の方が不動産売買契約を行った場合、「意思能力」との関係で、どのような点に留意したらよいのか。
意思能力について
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| 【意思能力の有無についての判断ポイント】 |
| 認知症とは、生後いったん正常に発達した種々の精神機能が慢性的に減退・消失することで、日常生活・社会生活を営めない状態のことを言う。もっとも、その程度や症状は様々であり、認知症であるからといって直ちに意思能力が否定されるわけではない。裁判所は、意思能力の有無について、医学上の評価、年齢のほか、契約締結前後の言動や状況、契約の動機・理由、契約に至る経緯、契約の難易度、契約の結果の軽重、契約内容が客観的に見て合理的かといった点を総合的に考慮して、判断している。 |
| 【実際に認知症の方の意思能力が問題とされた裁判例】 |
| （１）1つ目は、土地建物の売主が、売買契約の時に、意思能力を欠いていたため売買契約は無効であるなどと主張して、買主らに対し所有権移転登記の抹消などを求めた事案です。 |
| 裁判所は、 ・売主が売買契約当時９０歳の高齢者であり、中等度ないしやや高度の認知症にかかっていると診断されていたこと ・代金額が著しく低いなど契約内容が売主に極端に不利な内容のものであったこと ・売買代金が売主に支払われた事実が認められないこと などを根拠に、売主は、売買契約当時、売買契約の内容及び効果を認識する意思能力を欠いていたと認定し、 |
| 売買契約が無効であると判断しました（東京地裁平成２０年１２月２４日判決）。 |
| （２）２つ目は、不動産の売買や仲介等を営む業者（宅建業者）が、認知症であった売主から土地建物を購入し、建物を賃借していた売主の長女・夫らに対して明渡し等を求めたのに対し、長女側が売買契約は意思無能力により無効であるなどと反論し争った事案です。 |
| 裁判所は、 ・売主が中等度の認知症にかかっており記憶や見当識等の障害があった上、周囲に対して取りつくろったり迎合的になったりして場面や相手によって意見を変える傾向が明らかであり、自分の意見を表明することが困難な状態であったこと ・社会生活状況に即した合理的な判断をする能力が著しく障害され、自己の財産を管理・処分するには常に援助が必要な状態であったこと ・土地建物を売却すれば長女らが自宅を失う事態になりかねず売買契約の内容が極めて不合理であったこと ・買主が不動産取引の専門家として十分な注意義務を尽くしたとはいえないこと などを根拠に、 |
| 売主の意思能力がないことにより、売買契約が無効であると判断しました（東京地裁平成２６年２月２５日判決）。 |
| 相談事例の場合 |
| 相談事例では、Ｂさんは中等度の認知症であると診断されており、年齢も８５歳と相当高齢です。 また、ＢさんはＡさんに対し契約の前後に自宅を売るといった話をしていませんでしたし、お金に困っていないＢさんが非常に安い金額で自宅を売却しなければならない理由はないといえます。 さらに、借家もせずに自宅を売却してしまうと住居を失ってしまいますから、結果は重大ですし、契約内容も売却代金額が非常に低いなど合理的であるとはいえません。 買主が不動産業者であった場合は、不動産取引の専門家として注意義務を尽くしたかについても考慮されることになりましょう。 |
| 以上の事情を総合的に考慮すれば、売買契約当時、Ｂさんが自宅の売買契約の法的効果を理解していたとはいえず、Ｂさんには意思能力がなかったと判断される可能性が高いと考えます。 |
| 【意思能力以外にも契約の効力が問題となりうる】 |
| なお、意思能力があったと判断されたとしても、別の理由から契約が無効とされる場合がある。例えば、認知症の高齢者を売主とした土地の売買契約が公序良俗（民法９０条）に反するとして無効とされた例があります（大阪高裁平成２１年８月２５日判決）。また、相手からだまされたり強制されたり、あるいは自ら誤解してしまったために、自由な意思決定がゆがめられてしまった場合には、契約が詐欺・強迫によって取り消されたり（民法９６条）、錯誤によって無効である（民法９５条）と判断される場合がある。 |
| 不動産の売買契約は日用品の売買などとは異なり日常的な取引とはいえません。また、契約内容も複雑で、代金額も高額になるため、重大な結果をもたらす可能性が高い取引といえます。 認知症の高齢者の方が不動産売買をめぐるトラブルに巻き込まれないようにするためには、成年後見制度の活用等が望まれるところです（２０１５年１１月号「不動産売買のときに気をつけること～『行為能力』もご参照ください）。 田宮合同法律事務所東京都千代田区永田町2-14-3 東急不動産赤坂ビル11階 不動産業をはじめとして、銀行・商社・病院・住宅・建設・広告・製造・小売・出版・薬局・学校・各種社団財団法人等、幅広い業種に関連する相談、訴訟案件を取り扱うとともに、個人のお客様の不動産関連事件等についても取り扱っております。
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