　契約不適合責任の免責特約条文の注意点

　特約・容認事項をしっかり書くこと

　新民法下では、売買契約書の特約・容認事項をしっかり書くことが最も重要になる。売買契約書には、定型的な条文の他、個々の物件の条件に合わせて特約・容認事項が記載できる欄がある。その特約・容認事項の欄に、売主として気になることは全て書きだし、その書き出し事項を承知した上での売買契約であることをはっきりさせておくことが望ましい。

　個人間売買では代金減額請求権の条項は設けられない方向

　契約不適合責任には悩ましい論点が潜んでいる。それは、「代金減額請求権」と「契約解除または損害賠償請求」が両立しえないのではないかという点である。代金減額請求は契約に効力があることを前提に行われる。それにも関わらず契約をなかったものとする契約解除を行うのは矛盾するのではないかとの主張になる。また、代金減額は損害を解消していることにもなるため、さらに損害賠償請求もするのは両立しえないと主張する考えもある。このように代金減額請求権には微妙な問題が潜んでおり、今後、どのように運用されるのかは判例が積み上がっていかないとわからないというのが現時点の状況である。

　設備に関しては一切の責任を負わないようにすること

　不動産の売買では設備も売却対象である。中古住宅の設備は多少の不具合があることがむしろ一般的で、設備に対して厳密に契約不適合責任を適用すると円滑な取引を阻害することになる。そこで、設備に関しては一切の契約不適合責任を負わないようにすることを契約条文に記載することが重要となる。今後、普及する売買契約書の雛形には「付帯設備の故障や不具合については、修補・損害賠償その他一切の責任を負わないものとする」と書かれるようになります。売主としては、売買契約書の中で設備は一切の責任を負わないようになっていることを確認することが重要である。

　事前にインスペクションを行うことが望ましい

　契約不適合責任下では、紛争が生じそうな事案については特に、売買目的物の内容、その物理的状態状況を正確に記載しておくことが必要となる。その為に、事前にインスペクションを行うことが望ましい。インスペクションとは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のことを指す。インスペクション制度は２０１８年４月からの宅地建物取引業法の改正によりスタートしている。これは２０２０年４月からの民法改正に先立ち導入された制度といわれている。インスペクション費用は５万円程度である。売主を契約不適合責任から守るための有効な手段としてインスペクションを活用するのも良い。

　契約不適合責任は、「わかりやすい民法にすること」と「国際的なルールと整合性を合わせること」を目的に創設された新たな制度である。契約不適合責任では、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の５つを請求できるようになり、売主の責任は一層重くなる。但し、契約不適合責任は任意規定なので免責条項は有効である。契約不適合責任の趣旨を十分に理解し、不要な責任を問われないよう準備した上で売却、仲介に臨むのが良い。

宅建業法第３８条（損害賠償額の予定等の制限）
１	宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
２	前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

宅建業法第３９条（手附の額の制限等）
１	宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。
２	宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
３	前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

宅建業法第４０条（宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の瑕疵担保責任特約の制限）
１	宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第５７０条において準用する同法第５６６条第３項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２	前項の規定に反する特約は、無効とする。

宅建業法第４２条（宅地又は建物の割賦販売の契約の解除等の制限）
１	宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。
２	前項の規定に反する特約は、無効とする。

宅建業法第４３条（所有権留保等の禁止）
１	宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、買主が、当該宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。
２	宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合において、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはならない。
３	宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の売買を行なつた場合において、代金の全部又は一部に充てるための買主の金銭の借入れで、当該宅地又は建物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証したときは、当該宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに受領した代金の額から当該保証に係る債務で当該宅地又は建物を引き渡すまでに弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の十分の三をこえていない場合にあつては、受領した代金の額から当該保証に係る債務で弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の十分の三をこえるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、宅地建物取引業者が当該保証債務を履行した場合に取得する求償権及び当該宅地又は建物につき買主が所有権の登記をした後の代金債権について、買主が、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。
４	宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の売買を行なつた場合において、当該宅地又は建物の代金の全部又は一部に充てるための買主の金銭の借入れで、当該宅地又は建物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証したときは、当該売買に係る宅地又は建物を買主に引き渡し、かつ、受領した代金の額から当該保証に係る債務で弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはならない。

宅建業法第７８条（適用の除外）
１	この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。
２	第３３条の２及び第３７条の２から第４３条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。