「契約違反による解除・違約金」は次のように記されている。

　清算の具体例を確認しておく。物件価格5,000万円、手付金300万円、違約金１０%契約の場合。違約金は5,000万円×10%で500万円。買主が違反した場合は、既に300万円を売主へ支払っているので、200万円（500万円－300万円）を差額として支払うことになる。売主が違反した場合は、既に受け取っている300万円を返還すると同時に、違約金の500万円を支払う。これにより合計で800万円を支払うことになる。違約金を基準にしたやりとりになっている。

　「損害賠償額の予定」に関して見ておく。通常、損害賠償をする側は、損害の発生とその金額を立証しなければならないが、損害を立証するのは大変な作業になるので、相手に契約違反（債務不履行）があったことさえ立証できれば構わないことにして請求できる賠償額をあらかじめ定めておくことができる。これが「損害賠償額の予定」である。損害賠償額の予定として、違約金を売買代金の10%相当額と定めた場合、先ほどの例でいうと違約金は500万円になる。実際の損失が100万円しかなかったとしても、1,000万円と高額になってしまったとしても、500万円で固定される。この金額は裁判所であっても変更できない…と民法で定められている。

　不動産の売買契約は成立させるのが大変なのに、不動産取引を解除できる権利を保証している。そこで、どの契約違反なら契約解除ができて、どの契約違反なら契約解除できないと考えるべきか…？を検討しておく。

　相手方の責任が重い契約違反であれば、契約解除を認めるべきです。 

■ 売買代金の支払い、■ 引渡し、■ 抵当権等の抹消、■ 所有権等の移転登記等、■ 引渡完了前の滅失・毀損（売主の善管注意義務違反）、■ 反社会的勢力の排除条項、■ 手付解除期日を過ぎた後の契約解除 。

　上記中、「引渡完了前の滅失・既存」を確認しておく。不動産売買契約を締結してから実際に引渡しを受けるまでには1か月～3か月程度の時間が空くのが一般的である。引渡しを受けるまで、買主は対象不動産を利用することも管理することもできないので、売主が通常の注意義務よりも重い「善良な管理者たる注意義務（略して…善管注意義務）」を負うことになっている。売主がこの義務に違反したことで、建物が壊れてしまったり、火災で燃えてしまい使えなくなってしまった場合、善管注意義務違反として売買契約を解除することができる。この義務を売主が果たしていなければ責任重大！だから契約解除も仕方ないということになっている。

　次は売主の責任が【1】に比べて軽い契約違反です。契約解除できる場合もあるが、仲介業者の采配又は弁護士への相談が必要になる。 

■ 物件状況報告書の記載違反、■ 設備の引渡し、■ 境界の明示、

■ 諸規定の継承。

　上記中、「境界の明示」を確認しておく。一戸建て、土地の契約書には売主責任による境界の明示が記載されている。売主は、引渡時までに、現地で境界票を指示して境界を明示する義務を負っている。但し、この義務を怠っただけであれば契約違反による解除は難しい。例えば、道路面を含めた隣地との境界を確定させ、測量図面を作成することが条件になっていたにもかかわらず、隣地の住人が立ち会ってくれなかったり、境界確認の押印をもらえない場合がある。こういう場合、契約解除になる可能性がある。その他「越境の解消」・「私道の通行掘削承諾書の取得」などを契約条件にしていたにもかかわらず、売主が条件を満たせなかった場合も契約解除になる可能性がある。このようなケースでは、通常、下記のような文言を入れることで「解除条件付」契約にする。

 解除条件付契約とは… 

　一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約のことを言う。例えば、住宅ローンの本審査が内定しなかった場合に使う「住宅ローン特約」は解除条件になる。住宅ローンの借り入れができないという事実が発生したため、それまで有効に成立していた売買契約の効力が消滅することになる。

　手付解除では、手付金放棄・倍返しにより、自由に契約を解除することができる。しかし、契約違反による解除の場合、自由に解除することはできない！契約違反があった場合、その相手方は次の「どちらかを選択」することができる。 

■ 契約の履行（義務を果たすこと）

■ 契約を解除して違約金を請求する 

　買主が残代金を支払わないなどの違約をした場合、売主は、違約金を請求しても良いし、残代金を支払うように求めることもできる。売主が所有権移転に協力しないなどの違約をした場合、買主は、違約金を請求しても良いし、不動産を引き渡すように求めることもできる。買主が購入を断念して契約を解除する場合、違約金の支払いで済ます権利はなくて、売主に選択権がある。