売買契約の流れ

 更新日/2017(平成29).11.9日

 (当社のメッセージ)
 2015・5・11日、「売買契約の流れ」をサイトアップします。最近の取引で、お客様(A様)からの要望があり作成しました。とても実践的に説明しております。顧客の皆様も業者の方もご活用ください。(「不動産住宅情報サイト スマイティ」その他参照)

 2015.5.11日 一光住宅株式会社



【売買のご契約から引渡しまでの取引要領】 一光住宅株式会社
 1、専属専任契約書について
 当社が売買物件を受託する場合、まず売主との間に 専属専任契約書 を手交し、これに基づく営業活動を開始します。当社は平素次の業務を行っております。
1、  受託物件の法務局調査市役所調査現地調査
2、  仕入れた物件の 物件パンフレット 作成。誰にでも見やすく分かりやすい資料の提供を心がけております。
3、  種別ごと、地域ごと、紹介可能ごとに仕分けした 物件一覧表 の作成。
4、  契約に向けての広報活動。その方法として、看板、掲示板、ホームページ、一光住宅ニュース、住宅情報誌、新聞、雑誌広告、インターネット登録、同業者間折衝等を不断に行っております。
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 2、受付名簿への記入
1、  ご来店のお客様には当社所定の 受付名簿 に記入していただきます。受付名簿は物件ご要望アンケートになっております。
2、  受付名簿はご成約に至るまでの 顧客ノート になります。この名簿を元に、ご希望により近い適切な物件の紹介をさせていただくことになります。
3、  名簿へのご記入の前に物件のご紹介をご要望されることがありますが、不動産業務の特殊性として、この手続きを先にすることが必要な順序であることのご理解をお願いいたします。
4、  万一、諸条件により、お客様のご要望に拘わらず物件紹介ができない場合があります。この際には無条件にてご了承お願いいたします。
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 3、物件ご紹介、ご案内
1、  上記の手続きを経て、お客様のご要望にふさわしい物件をご紹介致します。
 お客様自身がインターネット情報、チラシ広告等で物件を見つけ、持ち込みくださる場合もあります。
2、  物件案内 させていただきます。
3、  住まいの内見の際には禁煙 をお願いいたします。窓の開閉につきましても従前通りの処置をお願いいたします。
4、  居住物件につきましては、あらかじめ日時を決めてご案内させていただくことになります。急な内見は無理な場合が多いことをご承知ください。
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 【お客様が契約意思を固められた場合、次のアクションが必要になります】
 4、買主の申込み
1、  ご紹介物件につきお気に入りいただいた場合、 不動産購入申込書(交渉依頼書) にご記入し申込みしていただきます。申込書には事前打ち合わせに基づいて肝要な取引大綱及び取引希望条件を記しております。この時、取引金額、手付金額、取引日、住宅ローン有無等々の確認をお願いします。
2、  より強く意思表示する為に 買付証明書 を発行する方が良い場合があります。買付証明書は当社が作成し、交渉要点を列挙しております。
3、  申し込みの際には 本人確認 運転免許証 でさせていただきます。運転免許証をお持ちでない方は 社会保険証パスポート 等々により、何らかの形で本人の特定ができるものをご用意していただきます。
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 5、交渉金の預かり
1、  次に、売主側に求められた場合、あるいは買付け意思の強さを確認する為に、成約予約として 交渉金 を納めていただくことがあります。交渉金は名の通り売買金額、その他条件の詰めを行う為に預けるものです。これにより買主の購入意思が明確に伝わり、売主の態度もはっきりすることになります。
2、  交渉金には、お客様の成約意思を正式にお伝えして成約優先順位を確保するための 予約金押え金 としての役割もあります。お客様は集うときに不思議と集いますので、交渉金をお支払いいただくことにより契約の第一優先順位を確保し、安心して取引の手順及び方法の打ち合わせに向かうことができると云うメリットがあります。
3、  交渉金を入金していただきますと 預り証 を発行いたします。万一、売主の了解をいただけない場合には、お預かりした金額をそのままお返しいたします。逆に、売主了承後にお客様の都合により解約を申し出る場合には、預かり金の半額いただくことを内諾していただいております。併せてご了承願います。
4、  交渉金は契約時に手付金に組み込みます。その際、預り証を返していただくことになります。
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 6、売主の同意(売渡し証明書に署名捺印)          
1、  仲介業者が、不動産購入申込書又は買付証明書に基づき売主と交渉致します。
2、  売主の同意を得た場合、売渡証書 に署名捺印していただきます。買付証明書にご署名いただいた買主様に報告いたします。
3、  契約見込みとなり次第、仲介業者が取引に必要な 各種資料取り寄せ に向かいます。
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 7、住宅ローンの事前審査
1、  住宅ローンを使う方は 事前審査申し込み に向かっていただくことになります。金融機関に融資利用に必要な書類を提出し、内諾を取りつけてください。
2、  契約書上は住宅ローン特約有りとしますが、売主が安心して取引に臨めますので内諾を取りつけたことを仲介業者に連絡してください。
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 8、重要事項説明書、契約書の交付、見積書の作成
1、  売主、買主両者の合意を経て 契約の準備 にとりかかります。業法35条の定
めにより取引上の安全と公正を期してお客様に
重要事項説明書と売買契約書
の雛形(ひながた)
を交付いたします。よくお読みのうえ、質問がありましたら遠
慮なくお尋ねください。通常、売主側の業者が作成致します。これにより取引物件
の正式なプロフィール、取引条件が明確になります。
2、  特に、売買金額、収入印紙代金、登記費用、測量費用、公租公課(固定資産税)
精算金、仲介料、引渡し条件、瑕疵担保要領等々について留意して確認して下さ
い。
3、  この時、契約金費用の概略総見積もり書 をお渡しします。次のようなものです。
 決済時(平成**年**月**日予定)の金銭明細をお知らせいたします。
売買金額 ¥12,000,000円
【契約時】
手付金(1) ¥1,000,000円
(申込金¥50万円+50万円)
契約書収入印紙(2) ¥10,000円
(契約時に必要です)
【決済時】
決済金額(3) ¥11,000,000円
公租公課精算金(4)
固定資産税+都市計画税
管理費等精算金(5) ¥―――,―――円
登記費用(6) ¥250,000円
(所有権移転費用+抵当権設定費用ほか)
火災保険料(7) ¥―――,―――円
仲介手数料(8) ¥453,600円
決済時必要金額 ¥11,745,824円(3+4+5+6+7+8)
不動産取得税(9) ¥後日、当局より請求あり
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 9、契約
1、  本契約 に入ります。宅地建物取引主任者 重要事項説明書と売買契約書の本書(ほんしょ) を説明します。各条項、特約事項、その他の条件の再確認をします。ご確認とご納得ができましたら、売主、買主両者が重要事項説明書、売買契約書の順に該当ヶ所への 署名捺印、割り印 を致します。その際、本人確認 につきまして再度、運転免許証等により身元確認させていただきます。
2、  手付金の授受 を行います。仲介業者が領収証を作成し、売主の署名捺印を貰い、買主に手交します。
3、  収入印紙の清算 をします。
4、  決済の見通しと決済時の取引要領の打ち合わせ を致します。
5、  測量 をする場合、測量士を定め、その指示に従い測量に立ち会います。農地転用、解体工事を要する場合も同様に行います。
6、  付帯設備等につき、引き継ぐものと撤去するものにつき打ち合わせいたします。売主ないし売主側仲介業者が買主ないし買主側仲介業者に対し 物件状況確認書 を手交します。
7、  瑕疵担保責任 につき、契約書内容に基づき再確認します。
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 10、住宅ローンの本申し込み
1、  買主が 住宅ローン を使う場合には、契約後1週間以内に書類を提出し、正式の審査を受けてください。
2、  融資の可否 につき契約後1ヶ月以内にお知らせください。
3、  融資可能となり次第に 司法書士 を決めます。選任された司法書士は、業務に必要な限りで本人、物件の権利証書、戸籍の附表の有無、買主の住所移転の必要有無等々を確認しますのでご協力ください。
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 11、決済
1、  買主の都合、売主の都合が整い次第、決済 になります。仲介業者が事前に根回しし、決済日、時間、場所、残金の振込口座、振込み金額、手元に残す現金額を確認認します。
2、  売主、買主双方が 司法書士作成文書に署名捺印 します。 売主は権利証書持参、印鑑証明書持参、譲渡証書への実印押印の三点セットが義務 となります。
3、  司法書士の書類完備報告 を得て、買主が残金を支払い ます。
4、  司法書士が売主の旧権利証、買主の新権利証の手交方法 をそれぞれと打ち合わせします。
5、  固定資産税、管理費の清算 を致します。
6、  司法書士費用 の支払いを致します。その他、測量士費用、解体費用 等々がある場合も同様に致します。
7、  不動産業者に仲介料 の支払いを致します。
8、  売主が 物件の鍵 を手交します。決済金受領領収書固定資産税領収書管理費の清算領収書 を交付します。
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 12、仲介料について
 以上の業務の対価報酬として 建設省告示報酬額 をいただいております。これがいわゆる 仲介料 と云われるものです。ご理解のほど宜しくお願い申し上げます。売主様に対しましては、適正な範囲で且つ合意の上で、書類取り寄せ費用、広告宣伝費用をいただく場合があります。
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 13、御礼
 このたびは一光住宅㈱仲介による御契約の運び、誠に有難うございます。このご縁に感謝し、今後とも業務に責任を尽くして参る所存です。変らぬお引き立て、ご紹介よろしくお願い申し上げます。
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 補足、リフォーム
 リフォーム について補足しておきます。当社では40数年の社歴を通じて腕利きの業者を集めております。リフォーム相談があった場合、一括して工務店に渡す場合と個々の専門業者を紹介していく二通りの方法があります。どちらの場合でも、当社が目利きしております。貸し物件、買い物件どちらでも結構ですのでお任せください。責任をもって斡旋させていただきます。
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 補足、引越し
 引越し について補足しておきます。当社では40数年の社歴を通じて引越し業者とも提携して斡旋させていただいております。当社の継続紹介は、引越業者に責任感、お客様に安心感を生んでおります。ご遠慮なくお尋ねください、お任せください。
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